マンション売却と減価償却のお話し

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マンション売却と減価償却のお話し

簿記の試験、そして会社の経理で必ず登場するのが減価償却です。長く使う固定資産を取得した場合、その固定資産の耐用年数に応じて1年ごとに経費として計上するのですが、この処理のことを減価償却と呼びます。もちろん、実際に固定資産を何年使えるかは性能や使い方によって変わるのですが、経理上は法人税法で定められた法定耐用年数を使用するのです。不動産の分野でも減価償却が使われますが、土地は時間経過で価値が下がる固定資産ではないので、土地を持っているだけなら減価償却の出番はありません。しかし、建物は減価償却が必要な固定資産なので、家を建てた人やマンションを購入した人の場合は減価償却は重要なポイントです。

マンションを売却するなら所得税や住民税を払う場合があり、その計算の際に減価償却費も出てきます。法定耐用年数は木造アパートの場合が22年、鉄筋コンクリートのマンションは47年で、減価償却費の計算で使われるのが定額法です。減価償却費の計算では定率法が使われる場合もあるのですが、マンションを売却する場合は毎年一定額の減価償却費を計上する定額法が使われます。ただ、計算の際に厄介なのが土地や設備などの問題で、先に書いたように土地は減価償却されません。設備はマンションの本体とはまた異なる減価償却の計算が必要なので、非常にややこしいのです。

売買契約書に土地と建物について明記されているなら、建物の価格が明白なのですが、場合によっては書かれていないこともあります。そのような場合は売買価格、建物の固定資産税評価額、土地の固定資産税評価額を使って建物価格を割り出さなければいけません。建物本体と建物設備の価値についても売買契約書に記載されているケース、記載されていないケースがあるので、記載されていないようなら不動産会社に問い合わせが必要です。

建物本体の減価償却費は建物購入代金×0.9×償却率×経過年数の計算で求められるので、これに当てはめます。鉄筋コンクリートの新築マンションを4000万円で購入し、建物本体が3000万円、設備が200万円で10年後に売却する場合、建物本体の減価償却費は3000万円×0.9×0.022×10で594万円です。建物の設備の方は基本的に法定耐用年数が15年ですが、中には違うものもあるので計算がややこしいのです。しかし、今は会計ソフトがあるので、建物本体や設備の価格、購入した日時などのデータさえ集まれば簡単に減価償却費を求められます。

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